Dari beberapa jenis sertifikat properti,SHM atau Sertifikat Hak Milik adalah yang terkuat dari segi legalitas. Sertifikat ini akan mengesahkan kepemilikan Anda terhadap suatu properti tanpa jangka waktu tertentu, plus memudahkan Anda untuk memindahtangankan baik diwariskan kepada keluarga atau dijual kepada orang lain.
Namun, kenyataan yang berbeda akan Anda hadapi jika properti yang dimiliki hanya bersertifikat Hak Guna Bangun (SHGB). Untuk itu, ada baiknya Anda mencari tahu cara mengubah Sertifikat HGB menjadi SHM sebelum terlambat. Guna membantu Anda, maka dalam artikel ini akan dibahas:
- Alasan Kenapa Harus Beralih ke SHM
- Dokumen yang Dibutuhkan untuk Pembuatan SHM
- Biaya Mengubah Sertifikat HGB menjadi SHM
Langsung saja baca ulasannya lebih lanjut di bawah ini! Alasan Kenapa Harus Beralih Ke SHM
HGB punya banyak kelemahan, salah satunya, sertifikat HGB tidak menandakan Anda sebagai pemilik lahan, melainkan hanya memperbolehkan Anda menggunakan lahan tersebut—seperti membangun bangunan di atas lahan untuk buka usaha atau tempat tinggal.
Sertifikat ini pun memiliki jangka waktu, yaitu maksimal 30 tahun. Setelah masa berlaku habis, Anda harus memperpanjangnya dan ada biaya perpanjang HGB. Jika tidak, Anda mesti mengembalikan lahan ke pemilik, yaitu negara, pengelola, atau perorangan. Properti dengan status SGHB tidak hanya ditemukan pada gedung perkantoran atau ruko, tapi juga rumah. Biasanya, ini terjadi ketika Anda membeli properti dari perumahan baru yang masih dibangun pegembang. Ini terjadi karena pihak pengembang adalah badan hukum yang tidak boleh memiliki tanah dengan status hak milik. Bahkan, walau mereka membelinya dari tanah yang berstatus hak milik masyarakat. Jadi jangan heran jika di sejumlah perumahan baru Anda mendapati rumah-rumah yang dijual masih berstatus SHGB. Kadang, developer memang menyediakan jasa untuk mengubah SHGB menjadi SHM, namun tidak jarang pula mereka meminta pembeli untuk mengurusnya sendiri. Jika Anda masuk kategori terakhir, atau Anda harus segera memproses pembuatan SHM agar status kepemilikan Anda terhadap rumah tersebut lebih jelas. Tentu saja, ada biaya peningkatan HGB ke SHM. Sayangnya, ada beberapa orang yang cenderung cuek dengan status properti mereka. Salah satu alasannya adalah minimnya pengetahuan mengenai prosedur pembuatan SHM.
Dokumen Yang Disiapkan Untuk Luas Tanah Tidak Lebih Dari 600 M2 adalah sebagai berikut: 1. Sertifikat asli HGB.Tanpa sertifikat asli HGB, akan sulit bagi Anda untuk memperoleh SHM. Jangan lupa juga untuk membawa beberapa lembar fotokopinya. 2. Fotokopi IMB (Izin Mendirikan Bangunan) tempat tinggal. Mengapa dokumen ini sangatlah penting? IMB adalah bukti secara hukum bahwa lahan digunakan untuk mendirikan bangunan. Jika ternyata belum ada IMB, Anda bisa saja membawa surat keterangan dari kelurahan yang menyatakan bahwa lahan tersebut digunakan sebagai rumah. Tapi akan lebih baik jika Anda mengurus IMB terlebih dulu di dinas tata ruang dan bangunan setempat sebelum memproses SHM. 3.Fotokopi SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan) Tahun Berjalan. Ini penting untuk melihat rekam jejak pembayaran pajak dan kondisi lahan, seperti luas tanah dan luas bangunan yang terkena pajak. 4. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk dan Kartu Keluarga. Bagi Anda yang perorangan, siapkan KTP dan KK, namun jika Anda mewakili badan hukum maka harus menyediakan akta pendirian usaha. 5. Surat kuasa dan identitas diri penerima kuasa. Ini berlaku jika Anda tidak mengurus proses ini seorang diri alias mewakilkannya kepada orang lain, misalnya notaris. 6. Surat pernyataan tidak memiliki tanah perumahan lebih dari 5 bidang. Surat pernyataan ini tersedia di Kantor Pertanahan setempat. Sesuai Keputusan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk Rumah Tinggal, Anda harus menyatakan kalau SHM yang Anda minta tidak melebihi 5 bidang atau luas maksimal 5.000 m2. Surat ini akan dilengkapi materai. Setelah ditandatangani di atas materai, jangan lupa untuk fotokopi beberapa lembar.7. Surat permohonan.
Selain surat pernyataan, Anda juga diharuskan mengisi surat permohonan kepada kepala kantor pertanahan tempat lokasi properti berada. Nantinya surat ini akan disertakan dengan surat pernyataan dan dokumen-dokumen pelengkap di satu map. Biaya Pendaftaran. Siapkan Rp50.000 untuk biaya pendaftaran SHM dengan luas tanah maksimal 600 m2. 2. BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan). Besaran BPHTB untuk mengubah status HGB menjadi SHM tergantung biaya NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) dan luas tanah. Untuk rumus perhitungannya adalah sebagai berikut: 2% x (NJOP Tanah – NJOPTKP atau NJOP Tidak Kena Pajak). Berikut contoh ilustrasinya:Harga tanah di NJOP: Rp2.000.000/m2. Luas tanah: 150 m2, Harga total NJOP = Rp2.000.000 x 150 = Rp300.000.000, NJOPTKP: Rp60.000.000. Maka BPHTP yang harus dibayarkan adalah:2% x (Rp300.000.000 – Rp60.000.000) = Rp4.800.000.3. Biaya Notaris Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Ini berlaku jika Anda tidak memprosesnya sendiri alias minta bantuan notaris. Biasanya, sih, jasa mereka dihargai antara Rp1.000.000 – Rp2.000.000.4. Biaya Pengukuran. Bagi Anda yang memiliki tanah dengan luas lebih dari 600 m2, maka akan dikenakan biaya ini dengan rumus:{(Luas Tanah/500) x 120.000} + 100.000. Misalnya, luas tanah Anda adalah 800 m2. Berikut ilustrasi perhitungannya:{(800/500) x 120.000} + 100.000 = Rp292.000. 5. Biaya Konstatering Report. Lagi lagi, ini untuk Anda yang memiliki tanah dengan luas lebih dari 600 m2. Ini rumusnya: {(Luas Tanah/500) x 20.000 + 350.000} / 2Masih dengan luas tanah yang sama di poin 4, maka berikut rumus perhitungannya:{(800/500) x 20.000 + 350.000) / 2 = Rp191.000.
Proses peningkatan dari hak guna bangunan menjadi hak milik memang butuh waktu, jika lancar mencapai 1 bulan, bahkan bisa lebih cepat. Namun memang dibutuhkan kesabaran dan pengorbanan waktu ketika mengurusnya seorang diri. Jika memang Anda merasa tidak punya banyak waktu, Anda memang sebaiknya minta bantuan Notaris PPAT yang sudah berpengalaman. Jadi, Anda tinggal tahu beres menerima SHM. Namun hal yang harus Anda ingat, tentunya ada biaya lebih untuk notaris ini. Jadi pastikan Anda sudah memasukkannya ke budget. Sumber:https://www.rumah.com/panduan-dan-referensi/mengurus-sertifikat-tanah/ingin-mengubah-sertifikat-hak-guna-bangunan-menjadi-sertifikat-hak-milik-ini-caranya-785
PERMATA ILMU JOGJAKARTA 